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LES LOYERS SUR ALFORTVILLE

ALFORTVILLE CONFLUENCE vous informe chaque trimestre de la tendance des prix immobiliers sur Alfortville, en vous communiquant le résultat de l'enquête trimestrielle de la Chambre des Notaires de Paris.

Un observatoire du prix des loyers existe aussi: il s'agit de CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). Créé en 2006, il regroupe des organismes officiels (ANAH, Pact Arim), des promoteurs, des syndicats de propriétaires ou d'administrateurs de biens. Il s'appuie sur un fichier de 125 000 références de loyers dans le marché locatif privé, réparties dans 840 villes.

CLAMEUR vient de publier une étude annuelle qui fait état d'une progression moyenne 2006-2007 de 2,7 %, après 3,5 % pour 2005-2006 et 5,1 % pour 2004-2005. Pour la période allant de 1998 à 2004, CLAMEUR rappelle que la progression moyenne était de 3,9 % chaque année.

Le taux de rotation des locations est de 30,7 %, ce qui signifie que les locations changent d'occupants tous les 3 ans à peu près.

En ce qui concerne Alfortville, CLAMEUR publie les chiffres suivants pour 2006 (loyer hors charges par mètre carré) :
- pour un studio ou 1 pièce: 16,5 euros (+ 14,3 % par rapport à 2005),
- pour un 2 pièces: 14,8 euros (- 0,6 % par rapport à 2005),
- pour un 3 pièces: 13,7 euros (+2,5 % par rapport à 2005),
- pour un 4 pièces: 11,0 euros (+0,4 % par rapport à 2005),
- pour un 5 pièces et plus: 7,4 euros (+4,1 % par rapport à 2005).

La progression moyenne des prix sur Alfortville a été de 2,5 % entre 2005 et 2006.

Ces chiffres sont bien évidemment à considérer comme des moyennes, le prix réel d'un appartement pouvant fortement varié en fonction de son "standing", de son état et de sa localisation.

SQUARE DE LA MAIRIE À ALFORTVILLE

Le résultat actuel des travaux titanesques actuellement entrepris square Camelinat (square de la Mairie) est d'interdire l'accès au dernier espace vert du centre ville, à tous ceux qui s'y rencontraient habituellement tout au long de la journée, le square Meynet étant destiné aux jeunes enfants.

Gêne pour les Alfortvillais, places de stationnement neutralisées, perte de clientèle pour le commerce de proximité, sorties des mariages dans un ... chantier, destruction d'un pavage refait il y a quelques années seulement et en parfait état, arbres en bonne santé abattus, kiosque démoli, sculpture supprimée, place qui a perdu définitivement tout charme, le tout au prix de l'argent gaspillé (600 000 euros), voilà le résultat des décisions du prince.... Décidément, chaque année, à l'automne, Monsieur le Maire impose ainsi sa vision toute personnelle de "l'embellissement" de ce lieu.

TAXE FONCIÈRE SUR ALFORTVILLE

Les avis de taxes foncières viennent d'arriver dans les boîtes aux lettres des Alfortvillais. L'augmentation de 3,82 % en un an est conforme à ce que ALFORTVILLE CONFLUENCE annoncait le 30 mars 2007 en faisant le compte-rendu du Conseil Municipal du 29 mars.

Monsieur le Maire avait, comme d'habitude, déclaré lors de ce Conseil que l'augmentation ne serait pas plus forte que l'inflation. Nous avions dénoncé cette assertion: la réalité est là, l'augmentation du montant étant plus de 3 fois supérieure à celle de l'inflation (1,2 % sur un an).

Il en sera de même pour la taxe d'habitation dans quelques semaines...

Quant à la taxe d'ordures ménagères, elle progresse de 2,65 %. Augmentation dont une partie est due à l'embauche de personnel et à l'octroi d'une prime, points dont Monsieur le Maire se félicitait lors du Conseil du 24 novembre 2006: ALFORTVILLE CONFLUENCE en avait parlé.

Enfin la cerise sur le gâteau: une nouvelle taxe arrive cette année, la taxe spéciale d'équipement au taux de 0,165 %: encore quelques euros... Après lecture de l'article 1607 ter du Code Général des Impôts et de l'article L 321-1 du Code de l'Urbanisme, il semble que c'est EPORSA (Etablissement Public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont) qui vient se servir dans nos poches. L'Etat entreprend donc ses opérations foncières aux frais du contribuable.

Et ce ne sont pas uniquement les propriétaires fonciers qui sont mis à contribution. D'après le Code des Impôts, la même "participation" va être demandée aux Alfortvillais (taxe d'habitation) et aux entreprises (taxe professionnelle). Tout cela pour les quelques mètres carrés situés à l'extrême nord d' Alfortville (voir le message d'ALFORTVILLE CONFLUENCE en date du 02 juillet 2007).

Là dessus, la Trésorerie se verse une commission de 8 % de "frais de gestion"... Quand on vous parle de baisse des impôts, regardez plutôt votre feuille d'impôts: c'est plus prudent pour vous forger une opinion...

ALFORTVILLE ET PERMIS DE CONSTRUIRE
La réforme du permis de construire sera applicable à tous les dossiers de demande déposés à partir du 1er octobre 2007, à Alfortville comme ailleurs.

Mais en quoi consiste cette réforme ? Il n'est évidemment pas possible ici de la décrire en détail: nous nous bornerons à en dégager les principes généraux.

Cette réforme est profonde car elle entraîne un transfert de responsabilités. Le régime, qui était auparavant basé sur une vérification du respect de la réglementation par l'administration, devient déclaratif. Ceci veut dire que le projet déposé ne sera vérifié que sur certaines dispositions du Code de l'Urbanisme. Tout le reste, et en particulier le respect des dispositions des Codes du Travail, de la Construction et de l'Habitat, mais aussi celui de la surface à construire, sera simplement soumis à une déclaration du pétitionnaire (et de son architecte s'il y a lieu) s'engageant à ce titre. Le certificat de conformité disparaît, la déclaration d'achèvement de travaux signé par le demandeur (et son architecte s'il y a lieu) remplaçant ce certificat.

Ce n'est qu'a posteriori que le contrôle sera effectué par l'administration. Ce contrôle ne sera obligatoire que pour les Immeubles de Grande Hauteur (IGH), les Etablissements Recevant du Public (ERP) et dans les zones à risques naturels ou technologiques, tels que celles inclus dans les Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Ce dernier cas est celui de la quasi totalité du territoire d'Alfortville: les services techniques devront donc procéder à cette vérification sur 98 % des constructions réalisées dans la Commune...

Déposer une demande de permis sans le concours d'un professionnel va donc devenir une opération risquée pour le particulier, qui devra en assumer toute la responsabilité et justifier éventuellement, après réalisation des travaux et notamment en cas de procédure, de la satisfaction de toutes les contraintes réglementaires, qui sont de plus en plus nombreuses avec la multiplication des textes que chacun connaît. Si le particulier est seul concepteur de son projet, sa méconnaissance des textes peut avoir des conséquences particulièrement lourdes (remise en état initial, modifications d'ouvrages, indemnités à des tiers). Si un architecte intervient, il apportera une garantie et son assurance professionnelle sera à même de pallier son éventuelle défaillance.

Ce transfert de responsabilités, disposition majeure de la réforme, a été masqué, dans le discours officiel, derrière une réduction du nombre de régimes d'autorisation qui passe de 11 à 4, disposition secondaire: la déclaration préalable de travaux, le permis de construire et le permis d'aménager. Le permis de démolir n'est plus exigé que dans les secteurs soumis à la protection du patrimoine. Cette simplification reste virtuelle, puisqu'elle ne concerne que le dossier administratif, et non la réalisation effective de l'ouvrage qui doit être conforme avec l'ensemble des textes réglementaires.

Une autre novation réside dans l'encadrement strict des délais d'instruction: 1 mois pour les autorisations préalables, 2 mois pour les maisons individuelles et les démolitions, 3 mois pour les autres constructions et les aménagements. Autre élément positif: le délai de droit commun doit être mentionné sur le récépissé de dépôt de la demande et il ne peut plus être modifié, en particulier pour manque de pièces, après un mois.

Aujourd'hui, sur Alfortville, quelle est la réglementation applicable ?

Le projet de Plan Local d'Urbanisme (PLU) est arrêté: il est actuellement soumis à l'avis des services de l'Etat et des collectivités locales voisines. Il n'est pas encore public, contrairement à ce qui est parfois affirmé en réunion.

S'il n'est pas public, ce projet aurait quand même dû être communiqué à tous les Conseillers municipaux avant son vote en Conseil Municipal. Monsieur le Maire l'a refusé et a ainsi violé la loi, une fois de plus: ALFORTVILLE CONFLUENCE en avait parlé.

Ce ne sera que lorsque le PLU sera arrêté définitivement, après l'enquête publique, qu'il deviendra opposable, c'est-à-dire qu'il servira de base à l'établissement des projets.

C'est donc toujours le Plan d'Occupation des Sols (POS) qui est actuellement applicable sur Alfortville. Toutefois la Mairie peut opposer à toute demande un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt du document définitif.

Petite particularité pour Alfortville: toute la partie de la Commune située entre l'avenue Charles de Gaulle et la Marne est intégrée dans l'Opération d'Intérêt National Orly-Rungis-Seine Amont, sous l'égide d'un Etablissement Public (EPORSA). Dans cette zone, les permis sont instruits et délivrés par le Préfet, et non par la Mairie, à compter du 1er octobre 2007.

Pour ceux qui voudraient en savoir plus sur cette réforme, le site de la Direction Départementale de l'Equipement donne davantage de renseignements.